Методические материалы → Офлайн-ритейл

Торговая недвижимость

Обзор московского рынка торговых центров по итогам 1 кв. 2016 г.

Смотрите в каталоге
Одежда

В 1-м квартале текущего года девелоперы Москвы приостановили ввод во всех сегментах коммерческой недвижимости, не стал исключением и торговый сектор. За отчетный период в нем было сдано всего два объекта, вследствие чего общий объем предложения увеличился на более чем на 0,8% относительно конца 2015 года.

За первые три месяца 2016 года в Москве было введено два торговых центра арендопригодной площадью 49 тыс. кв. м (GBA -  90 тыс. кв. м), что на 76% ниже результата 4-го квартала и на 79%  – показателя аналогичного периода 2015 года. С учетом нового ввода общий объем предложения на рынке качественной торговой недвижимости Москвы к началу апреля достиг 5,89 млн кв. м GLA, увеличившись за отчетный период всего на 0,8%.

В течение исследуемого периода введены окружной районный ТРЦ Riverdale и ТРЦ Avenue South-West группы компаний «Ташир» на перекрестке проспекта Вернадского и улицы Покрышкина на юго-западе Москвы. В последнем планируется разместить порядка 250 арендаторов  сегментов mass-market и middle plus. 

Таблица 1. Основные объекты, введенные в I квартале 2016 года*

Название

Округ

GBA, тыс. кв. м.

GLA тыс. кв. м.

Avenue Southwest

ЗАО

85,0

45,5

Riverdale

ЮАО

4,7

3,6

Источник: Департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar

Среди других заметных открытий I квартала – начало работы на Новорижском шоссе самого большого в Москве гипермаркета сети «Карусель» общей площадью 22 тыс. кв. м. В гипермаркете предусмотрено 27 кассовых узлов, общий ассортимент составил 25 тыс. позиций.

*  На момент выхода данного материала в Москве открылся ТРЦ Ривьера арендуемой площадью более 100 000 кв. м.

Покупательское поведение

«Несмотря на то, что рынки офисной, торговой и складской недвижимости развиваются по одним и тем же законам -  сокращаются объемы ввода; девелоперы вынуждены идти навстречу арендаторам, снижая ставки аренды; растет ротация, - у торгового сегмента есть одно существенное отличие, - отмечает директор департамента консалтинга NAI Becar Анна Данченок. -  вектор развития рынка определяет прежде всего поведение конечных потребителей – физических лиц, которые в отличие от представителей бизнеса более резко и быстро реагируют на все экономические колебания».

По данным Банка России, уровень инфляционных ожиданий населения в 1-м квартале 2016 года остался повышенным, хотя и продолжил снижение. Доля населения, считающая, что текущее время не подходит для крупных покупок, превышает долю тех, кто считает его благоприятным, более чем в три раза. Также выросло число респондентов, которым за последние три месяца приходилось экономить на покупке некоторых повседневных товаров. Таким образом, состояние сферы ритейла и торговой недвижимости все еще трудно назвать благоприятным.

Спрос

Осторожность покупателей самым прямым образом отражается на рынке падением продаж, в результате чего даже с учетом сокращения нового ввода, в 1-м квартале снова вырос уровень вакансии в торговых центрах Москвы. На конец отчетного периода он составил 10,7%, увеличившись на 0,4 процентных пункта относительно конца 2015 года.

Между тем, в отчетном периоде было отмечено несколько крупных сделок по аренде. Традиционно, самой масштабной из них стала аренда площадей в строящемся объекте. Компания «Мод Сити», специализирующаяся на управлении мебельными центрами, арендовала 10 тыс. кв. м в ТРЦ «Ривьера», где будет организован мебельно-интерьерный центр «MOD Мебель». Еще одна сделка площадью 2 тыс. кв. м также относится к ТРЦ «Ривьера» – там разместится центр активных развлечений «Панда Парк».

Также отмечена сделка в еще не открывшемся ТРЦ - аренда российской сетью детских игровых центров 1 тыс. кв. м в строящемся ТЦ 4DAILY первым в Московском регионе «Фиеста Парком».

Среди сделок по аренде в действующих объектах аналитики NAI Becar выделяют следующие транзакции:
- Государственный нефтяной фонд Республики Азербайджан (ГНФАР), владеющий комплексом «Галерея Актер», сдал в аренду международному ритейлеру H&M всю торговую часть объекта, то есть около 5,8 тыс. кв. м. После реконструкции группа H&M откроет здесь свой флагманский универмаг;
- Состав мини-якорей ТРЦ «Авиапарк» пополнили fashion-оператор Gloria Jeans, занявшая 1,5 тыс. кв. м, и гипермаркет товаров для рукоделия и творчества «Леонардо», арендовавший более 1 тыс. кв. м.

Таблица 2. Примеры крупных сделок по аренде в I квартале 2016 года

Арендатор

Арендованная площадь

(кв. м.)

ТЦ

Статус объекта

Округ

MOD Мебель

10000

«Ривьера»

строящийся

ЮАО

H&M

5800

«Галерея Актер»

действующий

ЦАО

«Домовой»

2100

«Мозаика»

действующий

ЮВАО

«Панда Парк»

2000

«Ривьера»

строящийся

ЮАО

«Виктория»

1500

«Новый»

строящийся

МО

Gloria Jeans

1500

«Авиапарк»

действующий

САО

«Леонардо»

1048

«Авиапарк»

действующий

САО

Koton

1000

«Весна!»

действующий

СВАО

«Фиеста Парк»

1000

4DAILY

строящийся

МО

Источник: Департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar

В 1-м квартале продолжилось развитие сформированных раннее тенденций, таких как высокая ротация арендаторов и образование новых форматов и концепций. Например, в ТРЦ Avenue Southwest в марте 2016 года открылся совместный проект бренда ESSA и певицы KIESZA – ESSA Party Box, позиционирующееся как место для «драйвовых молодежных тусовок», которые будут проходить семь дней в неделю. В ТРЦ «МЕГА Теплый Стан» начали работу два новых заведения фермерского кооператива LavkaLavka. ТРЦ «Авиапарк» приступил к интересному эксперименту по созданию собственного универмага Trend Island, который расположится на третьем этаже комплекса и займет 6 тыс. кв. м. Размещение брендов предусмотрено в формате корнеров с условием ведения торговли через единую кассу.

Коммерческие условия

Средние арендные ставки, номинированные в рублях, на конец отчетного периода продолжили снижение и сократились относительно 4-м квартала 2015 года на 3% для якорных арендаторов и на 2% – для арендаторов торговой галереи. К началу апреля они составили соответственно 14 тыс. и 41,5 тыс. рублей за 1 кв. м. в год.

Таблица 3. Арендные ставки по итогам 1-го квартала 2016 года

Тип

Диапазон

Среднее

Галерея

9,5-150

тыс. руб. кв. м/год

41,5 (-2,4%)

тыс. руб. кв. м/год

Якорь

7-20

тыс. руб. кв. м/год

14,0 (-3,3%)

тыс. руб. кв. м/год

Источник: Департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar

В первые месяцы 2016 года сегмент торговой недвижимости продолжил переход на рублевые ставки. Тем более, что теперь это не добрая воля участников рынка или их ответ на рыночные условия, а еще и требование властей. В начале 2016 года Министерство промышленности и торговли РФ пока в рекомендательном порядке посоветовало собственникам коммерческих объектов добровольно перевести ставки аренды для ритейлеров из валюты в рубли. Однако если владельцы ТРЦ не откликнутся на призыв, ведомство намерено принять закон, запрещающий аренду в иностранной валюте.

Дальнейшее развитие рынка

Кроме ввода новых объектов и сделок по аренде, рынок в I квартале отметился рядом заметных событий: анонсированием новых проектов, отказов от ранее озвученных планов строительства, крупными инвестиционными сделками. В Нагатинской пойме началось строительство масштабного парка развлечений «Остров мечты» площадью 264,3 тыс. кв. м, который называют российским Диснейлендом. Сдать проект планируется в 2018 году. Напротив, Группа компаний «ПИК» приостановила строительство ТРЦ «Ярославка Молл» (GBA 230 тыс. кв. м), который должен был открыться в 5 км от МКАД на Ярославском шоссе. Сам проект выставлен на продажу.

Еще одним заметным событием, которое не могли не отметить участники рынка, стал переход «Центрального детского магазина на Лубянке» в управление компании A&NN Retail, которая заменит на этой позиции «Галс-Девелопмент».

Отметились на рынке торговой недвижимости и инвестиционные сделки. Финский ритейлер Stockmann договорился о продаже своих магазинов и прав на аренду торговых площадей в России компании Reviva Holdings Limited (владелец Debruss, развивающий на российском рынке по франшизе британскую сеть универмагов Debenhams). В результате сделки под управление Reviva переходят 7 российских магазинов. Австрийский девелопер Immofinanz планирует продать несколько своих активов в Москве, в том числе ТЦ «Золотой Вавилон» в Ясеневе GBA 21 тыс. кв. м. Французская группа Auchan приобрела у компании Coalco 12 га в Домодедово. Планируется, что в 2017 году на участке появится ритейл-парк площадью 40 тыс. кв. м, в состав которого войдут гипермаркет «Ашан», «Леруа Мерлен», «Декатлон», а также небольшая торговая галерея.

Российско-китайский инвестиционный фонд (РКИФ) и «ДМ Финанс», дочка АФК «Система», заключили сделку купли-продажи 23,1% акций компании «Детский мир».

По мнению Анны Данченок, если говорить о перспективах развития рынка в ближайшие месяцы, то предпосылки как для возврата к положительной динамике ставок, так и для их резких падений, на данный момент отсутствуют. Вполне вероятно, что во II квартале 2016 года рублевые ставки стабилизируются на текущем уровне.

В 1-м квартале 2016 года сохранилась тенденция к повышению среднего уровня вакансии в торговых центрах, но на фоне невысоких объемов ввода в начале 2016 года, улучшения ситуации с заполняемостью объектов, введенных в прошлом году, привлечения в торговые центры новых брендов и концепций, темпы роста показателя замедлились. За квартал доля свободных площадей увеличилась только на 3,6%, в то время как на протяжении всего 2015 года ежеквартальный рост составлял не менее 16%.

Уже во 2-м квартале 2016 года объем ввода на рынке торговой недвижимости может составить порядка 220 тыс. кв. м. В этом случае на дальнейшей динамике среднего уровня вакансии может существенно отразиться то, с какой заполняемостью откроются новые объекты.

Таблица 4. Примеры объектов, планируемых к вводу во 2-м квартале 2016 года

Название

GBA, тыс.кв.м

GLA, тыс.кв.м

Округ

«Ривьера»* (открыт 15 апреля 2016 г.)

298,0

100,0

ЮАО

«Бутово Молл»

143,0

57,0

ЮЗАО

«Атлас Парк»

53,0

30,0

МО

4DAILY

52,0

26,0

МО

«Селектика»

13,5

6,8

ЮАО

Источник: Департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar

Компании и сервисы: H&M, Ашан, Ташир, Леруа Мерлен, Виктория, Леонардо, Домовой, Gloria Jeans & Gee Jay, Декатлон, Koton, Debenhams, Детский мир, Stockmann, Карусель
Автор: Александр

Подписаться на новости

Читайте также

11 октября / Комментарии

Краткий обзор рынков торговой и складской недвижимости Москвы за 3-й квартал

В 3-м квартале 2016 г. в эксплуатацию было введено 283,2 тыс. кв.м. торговой недвижимости и 178  тыс. кв.м. площадей складской недвижимости

далее →

30 сентября / Комментарии

Почему собственники сносимых самостроев не получат обещанной Москвой компенсации

По официальным данным Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, в общей сложности список объектов самовольного строительства насчитывает порядка 4,7 тысячи строений. Их Москва официально признает незаконно размещенными на своих территориях. На сегодняшний день демонтировано уже 2039 объектов или 43% от общего количества. Остальные 2657 объектов проходят так называемую хозяйственную ревизию – на наличие инженерных коммуникаций и определения статуса земель, на которых они расположены. Олег Владимирович Сухов – адвокат, основатель «Юридического центра адвоката Олега Сухова», рассказывает почему собственники сносимых самостроев не получат обещанной Москвой компенсации.

далее →

8 сентября / Комментарии

За полгода 2016 г. в Москве открылось всего 2 ТЦ

Обзор рынка торговой недвижимости Москвы и регионов за 1-е полугодие 2016 года от от Strategy Capital Advisor . Основные тенденции. Данные по влиянию покупательской способности. Вакантность площадей. Ввод новых объектов. Ставки аренды. Новые форматы. Стрит-ритейл. Регионы.

далее →

Сделки с районными ТЦ в конце 2015 – начале 2016

Общий объем инвестиций в российские районные ТЦ в конце 2015 в начале 2016 года составил 4,6 млрд. рублей. Лидером по привлечению инвестиций в сегмент районных ТЦ является Санкт-Петербург: он привлек более половины от общей суммы – 2,6 млрд. рублей.

далее →

17 марта / Комментарии

Основные тенденции московского рынка стрит-ритейла в 2016 году

За полтора года в стрит-ритейле больше всего увеличилось число кафе/ресторанов и небольших супермаркетов. В первом случае рост обусловлен высокой активностью несетевых игроков, предлагающих авторские концепции (вареничные, пельменные, хумусные, хинкальные, гастробары, веганские кафе, бары крафтового пива, ирландские пабы, сетевые заведения национальных кухонь). Во втором - уверенным ростом числа магазинов формата «у дома» сетевых (Перекресток Экспресс, Дикси, Магнолия) и несетевых операторов среднего и эконом сегментов.

далее →

X
Нажмите «Нравится»,
чтобы читать Shopolog.ru в Facebook