Методические материалы → Офлайн-ритейл

Торговая недвижимость

За полгода 2016 г. в Москве открылось всего 2 ТЦ

Основные тенденции рынка торговых площадей:

  • Почти полное отсутствие M&A активности.
  • Продолжающееся падение покупательской способности населения, снижение платежеспособного спроса.
  • Относительная стабильность ставок после резкого падения в 2015 г., которая может пошатнуться, если все планы по открытию новых ТЦ реализуются и вырастет предложение площадей.
  • Смещение предпочтений в структуре трат потребителей в сторону товарных групп FMCG и фаст-фуд, просадка почти всех остальных направлений; миграция потребителей в сторону эконом-сегмента.

Значимых сделок купли-продажи в 1 полугодии почти не было. Сделка по продаже Военторга так и не была закрыта, объект остался у г-на Рыболовлева, который снова снизил на него цену.

 

Как уже было сказано выше, положение дел на рынке торговли определяется покупательской способностью населения, которая продолжает падать. Несколько цифр (для Москвы, полугодие к аналогичному полугодию, данные Cushman&Wakefield):

  • Оборот розничной торговли: минус 17%;
  • Средняя посещаемость ТЦ: минус 2%;
  • Доля просроченной задолженности домохозяйств выросла с 4,5 до 8,5%, 20% просроченных кредитов не обслуживаются;
  • Потребительские кредиты замещаются ипотечными.

Вакантность площадей достигает по итогам 1 полугодия 12%. Это больше, чем было, но не значительно (выросла за счет ввода новых объектов). Как указывалось, в предыдущих обзорах, наметившаяся стабилизация вакантности - признак консенсуса между арендодателями и арендаторами в ценообразовании по договорам аренды. Сохраняется тенденция переезда арендаторов из старых и неэффективных ТЦ в новые и эффективные ТЦ. Сохраняется огромная разница в заполняемости между праймовыми объектами и объектами не качественными / только что запущенными: от 2-3% вакантных площадей в первом случае до 30-40% во втором случае.

За полгода 2016 г. в Москве открылось всего 2 ТЦ больше 50 тыс. м2 (Ривьера и РигаМолл). Основной объем нового ввода торговых площадей (Океания, Метрополис 2, проч.) придется на конец года, что увеличит показатели вакантности. Возможно, даже, что с учетов планов по вводу торговых площадей, этот год будет рекордным по запуску новых торговых проектов. В этом случае мы можем ожидать новую волну роста вакантности площадей и коррекции ставок.

Ставки аренды почти не изменились (средние значения по Москве):

  • Детские товары 6-15 тыс. руб./м2 в год,
  • Одежда-обувь – до 30 тыс. руб./м2 в год,
  • DYI – до 6 тыс. руб./м2 в год,
  • Бытовая техника – 4-12 тыс. руб./м2 в год,
  • Гипермаркет – до 10 тыс. руб./м2 в год.

Ставки в основном по рынку формируются как фикс плюс % от оборота розничной точки (12-15% для арендатора галереи и 1-3% для якорей).

Надо отметить, что, с учетом падения спроса со стороны населения (оно беднеет – тратит меньше в абсолютных величинах на свое потребление), есть сегменты торговли, демонстрирующие рост, и есть сегменты, демонстрирующие падение. К первым относятся: продукты питания, фаст-фуд, здоровье, дети. К падающим сегментам относятся: бытовая техника, туризм, товары для дома, одежда и обувь. Одежда и обувь тем не менее остаются ключевым аттрактором для посещения ТЦ в восприятии населения.

Поскольку кризис продаж отмечают все игроки рынка, каждый пытается найти способ выхода: владельцы недвижимости запускают свои торговые марки (чтобы заполнить пустующие площади), арендаторы тестируют новые форматы магазинов, запускаются новые маркетинговые концепции продвижения. Операторы формата edutainment по-прежнему популярны у арендодателей (их доля на рынке уже достигает 10%, Colliers), но по-прежнему они не формируют потока доходов для ТЦ. На российский рынок, пользуясь низкими ставками, выходят международные бренды (около 30), которые рассчитывают на свое долгосрочное присутствие в России; большинство из них не идет в своей экспансии дальше Москвы.

Среди всех сетей наибольшую активность проявляют FMCG сети сегмента «эконом» и фаст-фуд. 

Стрит-ритейл в Москве продолжает снижение по всем показателям: вакантность составляет 13% (JLL), ставка также незначительно снизилась. Самые дорогие улицы: Столешников, Патриаршие пруды, Петровка, Никольская и Кузнецкий мост. Тверская по известным причинам стала лидером падения ставок. Преобладающий формат арендаторов – общепит.

На региональном рынке происходят удивительные вещи: в этом году ожидается рекордный ввод площадей новых качественных торговых объектов. Отчасти это компенсация провала ввода площадей в прошлом году. Происходит этот ввод площадей на фоне снижения потребительской активности населения и на фоне снижения показателей среднего чека по всем ТЦ. Екатеринбург по-прежнему лидирует по насыщенности торговыми площадями (среди всех городов страны). В Екатеринбурге планируется ввод еще одного крупного ТЦ в кластере Академический. Эти факторы в совокупности заставляют говорить об отсутствии потенциала роста экономики торговых центров в регионах вообще и Екатеринбурге в частности, и, скорее, можно ожидать дальнейшего падения основных показателей ТЦ.


Предоставлено: Strategy Capital Advisor

Автор: Александр

Подписаться на новости

Читайте также

11 октября / Комментарии

Краткий обзор рынков торговой и складской недвижимости Москвы за 3-й квартал

В 3-м квартале 2016 г. в эксплуатацию было введено 283,2 тыс. кв.м. торговой недвижимости и 178  тыс. кв.м. площадей складской недвижимости

далее →

30 сентября / Комментарии

Почему собственники сносимых самостроев не получат обещанной Москвой компенсации

По официальным данным Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, в общей сложности список объектов самовольного строительства насчитывает порядка 4,7 тысячи строений. Их Москва официально признает незаконно размещенными на своих территориях. На сегодняшний день демонтировано уже 2039 объектов или 43% от общего количества. Остальные 2657 объектов проходят так называемую хозяйственную ревизию – на наличие инженерных коммуникаций и определения статуса земель, на которых они расположены. Олег Владимирович Сухов – адвокат, основатель «Юридического центра адвоката Олега Сухова», рассказывает почему собственники сносимых самостроев не получат обещанной Москвой компенсации.

далее →

Сделки с районными ТЦ в конце 2015 – начале 2016

Общий объем инвестиций в российские районные ТЦ в конце 2015 в начале 2016 года составил 4,6 млрд. рублей. Лидером по привлечению инвестиций в сегмент районных ТЦ является Санкт-Петербург: он привлек более половины от общей суммы – 2,6 млрд. рублей.

далее →

Обзор московского рынка торговых центров по итогам 1 кв. 2016 г.

Покупательское поведение. Спрос. Коммерческие условия. Дальнейшее развитие рынка

далее →

17 марта / Комментарии

Основные тенденции московского рынка стрит-ритейла в 2016 году

За полтора года в стрит-ритейле больше всего увеличилось число кафе/ресторанов и небольших супермаркетов. В первом случае рост обусловлен высокой активностью несетевых игроков, предлагающих авторские концепции (вареничные, пельменные, хумусные, хинкальные, гастробары, веганские кафе, бары крафтового пива, ирландские пабы, сетевые заведения национальных кухонь). Во втором - уверенным ростом числа магазинов формата «у дома» сетевых (Перекресток Экспресс, Дикси, Магнолия) и несетевых операторов среднего и эконом сегментов.

далее →

X
Нажмите «Нравится»,
чтобы читать Shopolog.ru в Facebook