Нулевой риск в выборе объекта аренды. Возможно ли?

Задумывались ли вы как подстраховать себя при заключении договора аренды от различных «сюрпризов» со стороны арендодателя, о которых он или не знал или решил умолчать? Как заранее обезопасить себя от проблем, которые впоследствии могут возникнуть с объектом, например, притязаний третьих лиц или технических недостатках помещения? Возможно, в этом вам поможет совершенно новый инструмент договорного права – заверения об обстоятельствах.

Рассказывает Юлия Вербицкая, HoReCa-юрист, магистр частного права

Не так давно в ГК РФ появилась новая статья «431.2. Заверения об обстоятельствах». Довольно любопытная, если рассмотреть примеры ее практического применения. Смысле ее в том, что если сторона по договору дала другой стороне недостоверные заверения о важных обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения и прекращения договора, то она обязана будет возместить убытки, возникшие из-за этих ложных данных.

Недостоверные заверения могут касаться:

1) предмета договора,

2) полномочий на его заключение,

3) соответствия договора применимому к нему праву,

4) наличия необходимых лицензий и разрешений,

5) финансового состояния стороны по договору,

6) иных важных обстоятельств, относящихся к третьему лицу.

Причем этот список не исчерпывающий.

Заверения могут быть установлены в самом договоре (вспомните, как почти в любом договоре купли-продажи недвижимости продавец гарантирует, что объект не заложен и не обременен правами третьих лиц), так и сообщены устно или письменно стороной по договору. Конечно же, лучше зафиксировать их в договоре, иначе потом могут возникнуть проблемы с доказыванием.

Вот некоторые специфические примеры заверений, которые могут обезопасить арендатора:

• Помещение соответствует всем техническим, санитарным и противопожарным нормам;
• Помещение не находится в обременении;
• Помещение соответствует требованиям международной сертификации в сфере экологии или энергосбережения;
• На территории арендатора отсутствуют какие-либо «нежелательные соседи» (например, бару ни в коем случае нельзя иметь у себя под боком какую-нибудь образовательную или медицинскую организацию, иначе ему не выдадут лицензию на алкоголь).

Конечно, при детальной разработке договора каждое из них стоит конкретизировать, а также добавить заверения относительно полномочий, существа сделки и некоторые другие. Как видите, у нас появляется еще один способ обезопасить себя на стадии выбора объекта аренды (о том, на что нужно обращать внимание при выборе помещения – можно прочитать в прошлом материале).

А что делать, если объект полностью не подходит для осуществления деятельности, хотя арендодатель заверял обратное? Например, если помещение, расположенное на цокольном этаже, по противопожарным требованиям оказывается непригодным для массового пребывания людей (более 45 человек), и исправить это можно только проведя капитальную реконструкцию здания. Если дословно процитировать закон, то это будут «недостоверные заверения контрагента, имеющие для стороны существенное значение» - п. 2 ст. 431.2. В таком случае помимо убытков пострадавшая сторона также может отказаться от договора (но иное может быть предусмотрено в самом договоре). Поскольку здесь можно будет говорить о виновном поведении арендодателя, то арендатор имеет полное право потребовать также возврата обеспечительного платежа (или как его называли раньше, гарантийный взнос, депозит, обеспечительный взнос и т. д.).

Отказ от договора – это не то же самое, что и расторжение договора по требованию одной из сторон (хотя на этот счет существует много споров, но оставим их теоретикам). Главное, что после отказа от договора он прекращает свое действие (расторгается). Сейчас процедура отказа от договора наконец-то подробно урегулирована в ГК, появилась отдельная статья – «450.1. Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору». Договор прекращается с момента получения уведомления об отказе, поэтому тут лучше воспользоваться наиболее оперативными и надежными средствами уведомлений, например, телеграммой с уведомлением. Тут важно еще помнить, что при прекращении арендных отношений для арендатора самое главное – как можно скорее вернуть объект аренды, иначе может возникнуть ситуация, что договор расторгнут, а фактическое пользование помещением еще идет, и за это время могут взыскать неосновательное обогащение. Поэтому в этом же уведомлении об отказе от договора нужно назначить дату и время возврата помещения.

В некоторых случаях вместо отказа от договора можно потребовать признания договора недействительным по правилам ст. ст. 179 и 178 ГК РФ. Это возможно если договор заключен под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной. Какой способ защиты права выбрать: отказ от договора или признание его недействительным, стоит решить исходя из обстоятельств конкретного дела. Так, если договор исполняется уже не один год, стоит подумать, прежде чем влезать в двухстороннюю реституцию и прочие радости оспаривания сделки. Если же договор даже не начал исполняться, да еще вы передали обеспечительный платеж, и в отношении него в договоре имеются какие-то особые правила, затрудняющие его вернуть в случае отказа от договора, а еще если и отказ от договора запрещен, тогда стоит задуматься об оспаривании всей сделки.

Итак, теперь вы можете сами проверить все ли нужные гарантии есть в вашем договоре аренды, а если чего-то не хватает, то дайте задание вашему юристу их в договор включить, и согласовать новую редакцию. Тем более что сейчас арендодатели стали более сговорчивыми в условиях договора – во многом благодаря спаду спроса на аренду помещений.