Масанобу Нисикава, SAN’EI GROUP: «Торговые центры в России еще не научились быть уникальными»
Девелоперская корпорация SAN’EI GROUP, специализирующаяся на коммерческой недвижимости, хорошо известна в Японии. В Стране Восходящего Солнца ей принадлежат и находятся под ее управлением более 20 объектов коммерческой недвижимости (600 тыс. кв. метров), большая часть из которых — торговые центры и помещения стрит-ритейла. Основал SAN’EI GROUP легендарный японский бизнесмен Эйкити Нисикава, бывший камикадзе, который служил в военно-воздушных силах Японии во время Второй мировой войны и жизнь которого в корне изменилась после пребывания в Советском Союзе. Друзья, приобретенные в нашей стране, помогли ему изменить планы на будущее, и в результате он создал одну из ведущих девелоперских компаний в Западной Японии.
Созданная Эйкити Нисикава компания SAN’EI GROUP занимается управлением торговой недвижимостью уже почти 60 лет. Свой опыт и модель управления японская корпорация стремится использовать и в России, где ей принадлежит торгово-развлекательный центр «Семеновский», в этом году отметивший свое 20-летие, и небольшая розничная продуктовая сеть под брендом «Станем друзьями!».
В интервью изданию Shopolog Масанобу Нисикава, старший сын Эйкити Нисикавы и президент японской компании «Санъэй сёдзи», являющейся головной структурой SAN’EI GROUP, рассказал о том, что поражает его в России, в чем наша страна пока отстает от Японии и насколько у нас применимы принципы управления торговой недвижимостью, актуальные для Страны Восходящего Солнца.
Г-н Нисикава, ваша компания уже 60 лет работает на рынке Японии, однако зарубежные активы у SAN’EI GROUP есть только в России. В то же время для московского рынка торговой недвижимости девелопер из Японии — это своего рода экзотика. Как получалось так, что SAN’EI GROUP стала развивать бизнес в России?
Эта история связана с моим отцом, г-ном Эйкити Нисикавой. Будучи еще совсем юным (ему не было и 18 лет), мой отец пошел в армию, а поскольку на войне он потерял многих друзей и разочаровался в жизни, то решил стать камикадзе. Однако в самом конце войны он попал в плен. Находясь в советском лагере для военнопленных, мой отец брался за самые сложные и опасные задачи, так как принял решение расстаться с жизнью. Но получалось так, что Эйкити спас от смерти сына начальника лагеря майора Чеботарева, и тот принял японского юношу в свою семью как родного. Благодаря мудрым наставлениям майора и новым друзьям мой отец отказался от мысли покончить собой и, как только это стало возможным, вернулся в Японию, где с нуля создал свой бизнес, весьма крупный по меркам Японии. Он всем сердцем полюбил Россию как страну, которая дала ему «вторую жизнь». В 80-е и начале 90-х Нисикава-сан активно занимался благотворительностью в России, где рушилась советская система, а у людей становилось все больше финансовых проблем и бытовых трудностей. Многие советские, а затем и российские чиновники, с которыми отец контактировал в то время, убеждали его работать с Россией. Однако строить с ней торговые отношения он отказался, сказав, что «не может воспринимать как торгового партнера страну, которая сделала ему столько добра». Тем не менее отец принял решение основать в России бизнес, который, по его замыслу, мог бы финансово поддерживать семью его друга майора Чеботарева.
Как получилось так, что этим бизнесом стал ТЦ «Семеновский» в Москве?
В конце 80-х — начале 90-х годов мой отец стал устраивать ознакомительные поездки в Японию для российских чиновников и специалистов в разных отраслях экономики, чтобы те могли лучше узнать, как работает одна из ведущих экономик мира. Через некоторое время один из представителей московского правительства предложил SAN’EI GROUP попробовать освоить занятый стихийным рынком участок земли на Семеновской площади под торговый объект нового для столицы типа (тогда торговых центров в нынешнем их понимании еще не существовало).
При этом надо понимать, что в Японии практикуется совсем иной подход к строительству объектов коммерческой недвижимости, чем в России. Земля стоит очень дорого, поэтому перед началом строительства всегда проводится детальное исследование, чтобы выяснить потребности жителей конкретного района. Оказалось, что в том районе Москвы, где нам выделили участок под строительство, людям тогда был нужен современный торговый центр, где можно было бы купить качественные и безопасные продукты питания, а также товары первой необходимости. Именно такая концепция в 1997 году и была положена в основу нашего ТЦ.
Вероятно, ваш бизнес в России сильно изменился с тех пор?
Да, конечно, теперь это уже полноценный многофункциональный торгово-развлекательный комплекс. Условия меняются и предпочтения людей — тоже. Это, кстати, гораздо лучше понимают в Японии, чем в России, у нас рынок гораздо более высококонкурентный. Если вы хотите быть эффективными, нужно постоянно меняться и проводить исследования, выясняя предпочтения населения, не реже чем раз в два года. В Японии назначение объекта недвижимости может меняться кардинально. Скажем, сначала на своей земле девелопер развивает торговые площади, через десять лет он может снести объект и построить больницу, детский сад или апартаменты для престарелых и т.д. В России рынок коммерческой недвижимости устроен иначе. Но и здесь важно учитывать пожелания людей, которые живут рядом с твоим объектом. Когда мы строили свой ТЦ, а потом перестраивали его, мы исходили из принципа, принятого в Японии, когда человек может найти под одной крышей все, что ему нужно для повседневной жизни. Вероятно, мы и здесь справляемся с этим неплохо, так как в ТЦ «Семеновский» один из самых высоких показателей проходимости на квадратный метр торговой площади в России. Некоторые покупатели приезжают сюда специально из других районов Москвы.
Приезжая в Россию, Вы, вероятно, часто посещаете другие торговые центры, что Вас удивляет в России? Чем мы не похожи на Японию с точки зрения управления торговой недвижимостью?
Прежде всего, это любовь российских ТЦ и, соответственно, покупателей к брендам, которая приводит к тому, что практически у них всех одинаковый пул арендаторов и они все на одно лицо. Мы же привыкли к тому, что в Японии более сложная конкурентная среда, и чтобы выжить, надо иметь преимущество, покупатель должен понимать, почему он приходит именно к нам. Торговый центр должен быть уникальным. Один из основных наших принципов управления торговой недвижимостью заключается в том, что для ТЦ не так уж важны бренды арендаторов, для него важнее создание единой среды, следование единой идеологии. Важно, чтобы арендаторы работали как единое целое, придерживаясь одной и той же идеи о качестве своих товаров и услуг. Единая концепция касается всего: и ценовой политики, и вывесок, и витрин, и выкладки товара... Более того, в Японии принято создавать комитет арендаторов (или совет арендаторов), в рамках которого они сами решают проблемы, касающиеся совместной работы под крышей одного ТЦ. В ведении комитета часто находятся все вопросы, связанные с маркетингом и рекламой как самого торгового центра, так арендаторов в нем.
Такие принципы мы стараемся применять и в России. Нельзя сказать, что наша основная цель в ТРЦ «Семеновский» — «сажать» самые известные бренды и самые большие сети, те же, что и в других ТЦ. Мы приветствуем и тех арендаторов, торговые марки которых еще не слишком широко известны (более 50% арендаторов в нашем торговом центре не сетевики, и многие из них работают с нами по 10–15 лет). И так получилось, что именно с нашего ТЦ началось развитие нескольких известных торговых сетей. Мы пробуем собирать вместе в едином торговом пространстве молодых российских дизайнеров и начинающих производителей.
В ТРЦ «Семеновский» тоже есть свой комитет арендаторов, как в Японии?
В России это не принято. Но в нашем российском ТЦ имеется специальный документ — Регламент аренды (являющийся неотъемлемой частью договора аренды), который во многом передает дух этой идеи нашим арендаторам.
Насколько я знаю, в Японии гораздо больше распространен некий симбиоз общепита с ритейлом, чем в России...
Большинство ТЦ в России делают галерею магазинов, хотя, в некоторых локациях, скорее, надо делать галерею ресторанов. В японских ТЦ сосуществует большее количество ресторанных концепций, чем в России, кофе, к примеру, можно купить везде — и дешево, и дорого... Кофеен значительно больше. Часто в книжных магазинах внутри есть свое кафе, это удобно для покупателей. Люди стоят или сидят с чашкой кофе и читают книги. У нас в «Семеновском» неплохо представлен общепит. Сейчас мы ведем переговоры с некоторыми нашими арендаторами, предлагая им сделать небольшую кофейню в торговом зале. Наличие мини-кофейни — это сервис для клиентов, который способствует их лояльности и приносит магазинам дополнительную выгоду.
А приглашаете ли Вы в свой торговый центр в России японский бизнес, к примеру, арендаторов ваших ТЦ в Японии?
Надо сказать, что как только ТЦ на Семеновской площади был построен, тут же грянул кризис 1998 года, который привел к падению курса рубля по отношению к доллару в несколько раз. Однако мы не сильно пострадали, потому что мой отец всегда стремился к локализации, он настаивал на том, что именно местные магазины, торгующие местным товаром, должны быть основой торгового центра в России. Но с вопросом о том, как выйти на российский рынок, ко мне уже давно обращаются бизнесмены в Японии. Проблема заключается в том, что Япония все-таки очень далеко от центра России. А мы развиваем бизнес в Москве, а не, скажем, на Дальнем Востоке. Кроме того, российская специфика и местное законодательство не всегда понятны японским бизнесменам. Однако я давно хочу создать в Японии консультационную компанию, которая поможет местным фирмам работать с Россией, так как российский рынок действительно интересен японскому бизнесу.
А каковы Ваши планы в России, как Вы планируете развивать свой бизнес здесь?
Мне кажется, люди в России устали от брендов и множества отделенных друг от друга магазинов под одной крышей. Я думаю, вскоре мы в своем ТЦ придем к созданию единого торгового пространства товаров для женщин (в формате open space). Мы будем стремиться приблизиться к концепции универмага, это, безусловно, удобнее для покупателей. Универмаги развиты во всем мире, однако в России их пока очень мало. И все же я думаю, что пройдет еще лет пять, и такой формат станет здесь популярным.
 |
Автор: Ольга Колтунова, пресс-секретарь ТЦ «Семеновский». |
