Методические материалы → Офлайн-ритейл

Компании и рынки

Вы делаете это неправильно: как сдать склад в субаренду

Тема субаренды в сегменте складской недвижимости сейчас одна из самых обсуждаемых. Инструмент, которым еще пару месяцев назад пользовались единицы, стал главным альтернативным источником предложения качественных площадей для потенциальных арендаторов. Эксперт Radius Group, девелопера индустриального парка «Южные Врата», рассказывает, как впустить на свои площади субарендаторов учитывая интересы всех сторон.

Субаренда в складах стала одним из самых заметных трендов 2022 года, ранее она упоминалась лишь при обсуждении офисного сегмента недвижимости. После того, как некоторые международные ритейлеры объявили о приостановке деятельности или о желании полностью покинуть российский рынок, вопрос сдачи высвобождающихся площадей стал актуальным. Дело в том, что с крупными компаниями заключаются долгосрочные договоры аренды и выйти из них в одностороннем порядке невозможно без уплаты больших штрафных санкций. В связи с чем у компаний появляется необходимость как-то реализовывать свои невостребованные квадратные метры.

Второй источник пополнения такого вида предложения на рынке качественных складов – арендаторы, продолжающие деятельность в стране, но бравшие площади «на вырост», под интенсивное развитие. Сейчас, по понятным причинам, ряд игроков вынужден пересматривать стратегию своего развития, оптимизируя в том числе и складские мощности. Таким образом, суммарный объем площадей, предлагаемых в субаренду, сегодня составляет 450 000 м2 (данные компании «Knight Frank»). Также еще одним фактором для увеличения площадей в субаренду могут служить сбои в цепочках поставок и, как следствие, сокращение товарных запасов и высвобождение складских площадей.

Субаренда, как правило, предлагается на короткий срок, что тоже является преимуществом для нынешней ситуации, где горизонт планирования сильно сократился для большинства сегментов.

Как договориться с собственником

Ключевой вопрос субаренды – это взаимодействие с собственником помещения, ведь по сути речь идет о заработке на чужом объекте и важно правильно оформить такие отношения. В большинстве случаев субаренда требует согласия собственника объекта недвижимости, оно может быть зафиксировано в основном договоре аренды, если же этого пункта нет, оно может быть дано в любой форме.

Чтобы защитить интересы всех сторон в договоре субаренды должны быть прописаны определенные условия, например, о том, что арендатор не может расторгнуть договор в одностороннем порядке без штрафных санкций, субарендатор не имеет права заключить прямой договор аренды с арендодателем, а договор субаренды не может пролонгироваться на срок, превышающий срок основного договора аренды. Ставку аренды и кандидатуру субарендатора рекомендовано обсуждать с собственником, но не обязательно.

Возможна ли доработка помещения?

Идеальный субарендатор склада – это тот, кто готов платить от 6000 рублей за м2 в год, заключает договор на весь срок аренды, привозит товар на склад исключительно для хранения раз в месяц, не изнашивает помещение тяжелой техникой, не просит переделать объект под свои требования и не существует в природе. При субаренде нередким вопросом является возможность технической адаптации склада под определенные параметры. Чаще всего собственники в этом вопросе идут навстречу пожеланиям клиента, в том числе и субарендатора. Важно лишь, чтобы все работы были согласованы и выполнялись в соответствие с Правилами выполнения работ, принятыми в каждом логистическом комплексе.

Для того чтобы избежать дополнительных затрат по адаптации помещения, субарендаторы садятся к себе подобным. Например, фарм-компании на субаренду сядут к фармацевтическим арендаторам чтобы избежать волокиты с получением лицензии, т.е. выберут склад с полным комплектом необходимой документации, аналогично если нужны мультитемпературные или другие специализированные площади.

Где найти клиента

Прежде всего стоит сказать о том, что для субаренды можно искать клиента открыто и напрямую (через площадки объявлений) или обратиться к консультанту. Оба варианта являются законными и рабочими.

Основными арендаторами качественных складских площадей в последние годы были игроки e-commerce, ритейлеры и логистические компании, теперь на падающем рынке они оказались вынуждены сокращать затраты и сдавать в аренду излишки. Кто сейчас готов подхватить эстафету и занять пустующие площади? Прежде всего это торговые компании, заинтересованные в расширении площадей для временного хранение товаров, формирования запасов. В конце 2020 годы ряд игроков перешли от модели just in time (предполагает отсутствие лишних помещений, высокую скорость оборачиваемости грузов, оперативное распределение товара), к модели just in case (предполагает хранение большого объема товара «на случай чего»). Для них главным преимуществом является стоимость аренды и физическая готовность складских комплексов, в то время как при других обстоятельствах зачастую пришлось бы ждать от 6 месяцев до 1,5 лет.

Мы видим спрос на субаренду у представителей малого и среднего бизнеса, ранее не имевшие возможность конкурировать с крупными игроками за место в логистических хабах.

Растущий объем площадей, предлагаемых в субаренду – это вызов не только для собственников складов, но и для консалтинговых компаний, а где вызов, там и возможности. Важно научиться работать с новым продуктом, выстроить взаимодействие со всеми сторонами и сдать высвободившиеся площади. При текущих условиях, когда спекулятивное строительство остановлено, а спрос все еще есть, но рынку просто нечего предложить, субаренда является отличным вариантом.

Автор: katrin

Читайте также

Состояние рынка FMCG в России: аналитика и тенденции

Стремление потребителей к экономии напрямую отражается на FMCG-рынке: по результатам исследования, проведенного NielsenIQ в I квартале 2022 года, сразу 30% респондентов отметили, что стали приобретать меньше товаров повседневного спроса за последние три месяца.

далее →

Рынок программ лояльности: исследование спроса и рейтинг программ

ИАА TelecomDaily выяснило, что россияне активно участвуют в программах лояльности: об этом заявили 78% опрошенных. В среднем на одно домохозяйство приходится 16 программ лояльности — как бесплатных, так и платных. При этом большинство (59%) пользуются и платными программами лояльности (подписки, расширенные тарифы телеком-операторов, программы привилегий и пр.)

далее →

10 апреля / Комментарии

Какие склады нужны ритейлу в 2022

В 2020-2021 главным драйвером рынка складской недвижимости был e-commerce, по данным консалтинговых компаний на него пришлось 937 тыс. м² — это 35% от общего объема сделок, а ТОПовым форматом склада был фулфилмент. Как отмечают эксперты Radius Group, высокий спрос на складские площади наблюдался также со стороны представителей розничной торговли — 22% от всех заключенных сделок. Третье место — у транспортных и логистических компаний.

далее →

27 января / Комментарии

5 ошибок при светодизайне витрин в торговой галерее

Светодизайн – один из ключевых факторов в оформлении витрин. Особенно, когда речь идет о галерее в торговом центре. Ведь здесь магазинам приходится ориентироваться не только на собственный корпоративный стиль, но и на общую концепцию ТЦ и окружающих арендаторов. Архитекторы группы компаний UNK назвали ТОП-5 ошибок, которые совершают арендаторы ТРЦ при световом оформлении витрин.

далее →

19 января / Комментарии

Какие заведения быстрого питания предпочитают россияне и сколько там тратят

Большинство жителей России в течение последнего года хотя бы раз посещали заведения быстрого питания. Какой фастфуд они любят, сколько на него тратят и в каких заведениях едят его чаще всего — выяснила исследовательская компания «Анкетолог».

далее →