Методические материалы → Офлайн-ритейл

Торговая недвижимость

Владельцам коммерческой недвижимости нужно определиться со стратегией

Арендные отношения остаются краеугольным камнем, вокруг которого сосредоточены интересы собственников объектов и арендаторов. Владельцы коммерческой недвижимости стараются сохранить арендные доходы и при этом не потерять арендаторов. Между тем, высокий уровень вакансии дает арендаторам большое количество предложений для переезда.

Прошлый год оказался не легким для владельцев коммерческой недвижимости. Исчисление налога на имущество, исходя из его кадастровой стоимости, повлекло увеличение налогового бремени для собственников объектов. Кадастровая оценка далеко не всегда является справедливой, однако для того, чтобы ее оспорить и добиться снижения налога, необходимо потратить много сил и времени.

Кроме того, многие собственники торговых центров были вынуждены перейти на так называемую «смешанную» систему арендной платы, сочетающую фиксированную ставку и процент с оборота арендатора. Такая схема позволяет им сохранить или привлечь арендаторов. Тем не менее, строительство большинства торговых центров осуществлялось с привлечением заемных средств, соответственно, арендодателям необходимо получать фиксированный доход от каждого помещения для того, чтобы расплатиться с банком. Банки достаточно негативно принимают такую финансовую модель.

Стоимость эксплуатации объектов также становится для собственников дороже, поскольку основная часть расходных материалов закупается за рубежом. Таким образом, расходы, которые номинируются в долларах, за счет курса не снижаются, налоговая нагрузка только увеличивается, платежи за землю в виде арендной платы растут, а выручка падает. Безусловно, такое положение дел не устраивает собственников. Изменить ситуацию с налоговым бременем достаточно сложно, однако возможно оптимизировать остальные расходы, связанные с содержанием объекта, - именно здесь необходимо определиться со стратегией.

С одной стороны, для собственника существует большое искушение сказать о необходимости «затянуть пояса», поскольку сейчас сложное время и необходимо сокращать расходы. Однако в этом случае арендаторы могут потребовать снижения ставки аренды в силу заметных изменений в качестве содержания объекта, а то и вовсе подумать о переезде.

«На сегодняшний день для арендаторов открыто широкое поле возможностей, которыми нельзя не пользоваться, - отмечает директор департамента управления объектами NAI Becar Мария Онучина. - Локация объектов уходит на второй план, а на первый выходит наилучшее сочетание цены и сервисов. Степень комфортности пребывания на объекте становится наиболее важным показателем для арендатора при выборе помещения».

В этом смысле целесообразна стратегия, направленная на удовлетворение потребностей арендаторов. Таким образом, собственнику необходимо, наоборот, сосредоточиться на высоких требованиях к содержанию объекта с целью обеспечения комфортного пребывания арендаторов всех групп: как топ-менеджмента, так остальных сотрудников. 

Например, привлечь несколько операторов питания на объект – ресторан для руководящего состава, где будет возможность провести переговоры на высоком уровне, и столовую для сотрудников, которые смогут питаться дешевле, быстрее, и при этом на хорошем уровне. Или не переносить кристаллизацию мрамора на входной зоне на следующий год, а пойти на опережение, чтобы пол был идеальным.

«Повышение качества объекта за счет создания более интересной атмосферы и большего числа возможностей для арендаторов позволит повысить их лояльность и, как следствие, увеличить чистый операционный доход, - отмечает Мария Онучина.

Однако существует и другой путь, который имеет смысл серьезно рассматривать собственникам. Он касается таких кардинальных изменений, как реновация или реконцепция объектов. К сожалению, большое количество торговых центров функционирует без понимания своей целевой аудитории, исходя исключительно из ориентации на своих якорных арендаторов и хаотичного брокериджа.

Именно такие объекты на сегодняшний день пострадали больше всех. Как результат, собственникам таких торговых объектов стоит задуматься об изменении концепции, анализе целевой аудитории, местоположения, поиске той ниши, в которой он будет востребован. Ведь в выигрыше останутся только высококачественные объекты с целостной концепцией и пониманием своих арендаторов. Не менее сложная ситуация сложилась и на падающем офисном рынке, перенасыщенном предложениями.

Далеко не все собственники готовы пойти на уступки по условиям аренды, между тем, восстановление спроса произойдет не раньше, чем через 2-3 года. Таким образом, иногда даже стоит задуматься о перепрофилировании объектов в апартаменты, гостиницы, апарт-отели или творческие кластеры и т.д. Повышение качества управления проектом или новые решения позволят не только сохранить прежний доход собственников, но и приумножить его.

Подводя итог, стоит отметить, что на сегодняшний день открыто окно возможностей не только для арендаторов с точки зрения поиска площадей с наилучшими условиями, но и для собственников, чтобы рационально отнестись к владению своими объектами и сделать их более конкурентоспособными.

Автор: Александр

Подписаться на новости

Читайте также

Офлайновый магазин Amazon в Нью-Йорке: личный опыт

Чарльз Вейд, директор по развитию бизнеса ASOS в США и колумнист популярного ресурса для маркетологов Econsultancy, делится своим опытом посещения офлайнового магазина Amazon в Нью-Йорке.

далее →

Зоопарки вместо игровых автоматов: петербургские ТРК делают ставку на детские развлечения

По данным Colliers International, обеспеченность жителей Петербурга развлечениями в торговых центрах составляет 73 кв. м на 1000 человек, на детей приходится почти в полтора раза больше – 100 кв. м. За последние четыре года собственники ТЦ сделали ставку на детский досуг, сократив количество боулингов и зон с игровыми автоматами в пользу активити-парков и зоопарков. Общая площадь детских развлекательных зон расширилась в 2,5 раза, в 10 раз возросло количество зоопарков

далее →

9 февраля / Комментарии

5 ошибок, которые допускают собственники коммерческой недвижимости при продаже объекта

О том, что на рынке недвижимости кризис, мы все слышали неоднократно. Первые признаки восстановления уже наметились. В то же время, согласно статистике, за 2016 год объем предложения коммерческой недвижимости на рынке сократился вдвое. Как отмечают аналитики компании RRG, этот тренд связан не только с сокращением ввода новых объектов, но и с тем, что собственники часто снимают объекты с продажи, понимая, что не смогут получить за них хорошую цену, или просто не находят покупателей. Покупатели на рынке все-таки есть, и продать объект, получив за него справедливую цену, можно, важно лишь не совершать распространенные ошибки, о которых пойдет речь ниже

далее →

24 декабря 2016 / Комментарии

Воздушный ритейл: интересное витринное решение в японском магазине одежды

Наверное, нет такого розничного магазина, который не хотел бы применить какие-либо оригинальные решения в обустройстве своих торговых площадей. Эффект удачного расположения витрин, стоек, полок с товарами, как и многое другое, познаётся в сравнении, но отрицать наличие этого эффекта, даже если вы в своём магазине перестановками не занимаетесь или не замеряете результаты подобных действий, неразумно. Дизайн торговых площадей – отдельное направление, которым занимаются серьёзные творческие и научные группы. Одна из таких групп – японская студия Schemata Architects, которая сделала интересную работу для магазина одежды Descente Blanc.

далее →

11 октября 2016 / Комментарии

Краткий обзор рынков торговой и складской недвижимости Москвы за 3-й квартал

В 3-м квартале 2016 г. в эксплуатацию было введено 283,2 тыс. кв.м. торговой недвижимости и 178  тыс. кв.м. площадей складской недвижимости

далее →

X
Нажмите «Нравится»,
чтобы читать Shopolog.ru в Facebook