Владельцам коммерческой недвижимости нужно определиться со стратегией
Арендные отношения остаются краеугольным камнем, вокруг которого сосредоточены интересы собственников объектов и арендаторов. Владельцы коммерческой недвижимости стараются сохранить арендные доходы и при этом не потерять арендаторов. Между тем, высокий уровень вакансии дает арендаторам большое количество предложений для переезда.
Прошлый год оказался не легким для владельцев коммерческой недвижимости. Исчисление налога на имущество, исходя из его кадастровой стоимости, повлекло увеличение налогового бремени для собственников объектов. Кадастровая оценка далеко не всегда является справедливой, однако для того, чтобы ее оспорить и добиться снижения налога, необходимо потратить много сил и времени.
Кроме того, многие собственники торговых центров были вынуждены перейти на так называемую «смешанную» систему арендной платы, сочетающую фиксированную ставку и процент с оборота арендатора. Такая схема позволяет им сохранить или привлечь арендаторов. Тем не менее, строительство большинства торговых центров осуществлялось с привлечением заемных средств, соответственно, арендодателям необходимо получать фиксированный доход от каждого помещения для того, чтобы расплатиться с банком. Банки достаточно негативно принимают такую финансовую модель.
Стоимость эксплуатации объектов также становится для собственников дороже, поскольку основная часть расходных материалов закупается за рубежом. Таким образом, расходы, которые номинируются в долларах, за счет курса не снижаются, налоговая нагрузка только увеличивается, платежи за землю в виде арендной платы растут, а выручка падает. Безусловно, такое положение дел не устраивает собственников. Изменить ситуацию с налоговым бременем достаточно сложно, однако возможно оптимизировать остальные расходы, связанные с содержанием объекта, - именно здесь необходимо определиться со стратегией.
С одной стороны, для собственника существует большое искушение сказать о необходимости «затянуть пояса», поскольку сейчас сложное время и необходимо сокращать расходы. Однако в этом случае арендаторы могут потребовать снижения ставки аренды в силу заметных изменений в качестве содержания объекта, а то и вовсе подумать о переезде.
«На сегодняшний день для арендаторов открыто широкое поле возможностей, которыми нельзя не пользоваться, - отмечает директор департамента управления объектами NAI Becar Мария Онучина. - Локация объектов уходит на второй план, а на первый выходит наилучшее сочетание цены и сервисов. Степень комфортности пребывания на объекте становится наиболее важным показателем для арендатора при выборе помещения».
В этом смысле целесообразна стратегия, направленная на удовлетворение потребностей арендаторов. Таким образом, собственнику необходимо, наоборот, сосредоточиться на высоких требованиях к содержанию объекта с целью обеспечения комфортного пребывания арендаторов всех групп: как топ-менеджмента, так остальных сотрудников.
Например, привлечь несколько операторов питания на объект – ресторан для руководящего состава, где будет возможность провести переговоры на высоком уровне, и столовую для сотрудников, которые смогут питаться дешевле, быстрее, и при этом на хорошем уровне. Или не переносить кристаллизацию мрамора на входной зоне на следующий год, а пойти на опережение, чтобы пол был идеальным.
«Повышение качества объекта за счет создания более интересной атмосферы и большего числа возможностей для арендаторов позволит повысить их лояльность и, как следствие, увеличить чистый операционный доход, - отмечает Мария Онучина.
Однако существует и другой путь, который имеет смысл серьезно рассматривать собственникам. Он касается таких кардинальных изменений, как реновация или реконцепция объектов. К сожалению, большое количество торговых центров функционирует без понимания своей целевой аудитории, исходя исключительно из ориентации на своих якорных арендаторов и хаотичного брокериджа.
Именно такие объекты на сегодняшний день пострадали больше всех. Как результат, собственникам таких торговых объектов стоит задуматься об изменении концепции, анализе целевой аудитории, местоположения, поиске той ниши, в которой он будет востребован. Ведь в выигрыше останутся только высококачественные объекты с целостной концепцией и пониманием своих арендаторов. Не менее сложная ситуация сложилась и на падающем офисном рынке, перенасыщенном предложениями.
Далеко не все собственники готовы пойти на уступки по условиям аренды, между тем, восстановление спроса произойдет не раньше, чем через 2-3 года. Таким образом, иногда даже стоит задуматься о перепрофилировании объектов в апартаменты, гостиницы, апарт-отели или творческие кластеры и т.д. Повышение качества управления проектом или новые решения позволят не только сохранить прежний доход собственников, но и приумножить его.
Подводя итог, стоит отметить, что на сегодняшний день открыто окно возможностей не только для арендаторов с точки зрения поиска площадей с наилучшими условиями, но и для собственников, чтобы рационально отнестись к владению своими объектами и сделать их более конкурентоспособными.
