Формат: ритейл-парки

Недавно мы опубликовали новость о том, что совладельцы «Юлмарта» приступили к созданию сети оптово–розничных парков «Мезоджи». В ближайшие два года они полагают открыть один такой парк в Москве и три в Санкт-Петербурге, общий объём вложений в проект составляет 10 миллиардов рублей. Выбранный формат торговых комплексов – ритейл-парк. Мы решили взглянуть на этот формат поближе и попытаться понять, почему совладельцы «Юлмарта», которых вряд ли можно заподозрить в непродуманных решениях, остановили свой выбор именно на ритейл-парке.

Что такое ритейл-парк?

• Ритейл-парк (англ. Retail park) – экономичный формат торговых центров, разработанный в США и широко используемый в европейских странах, подразумевает размещение от пяти объектов недвижимости около большой парковки.
• Здания ритейл-парка скорее следует называть сооружениями, так как они в большинстве своём не являются фундаментальными, при их возведении используются самые дешёвые технологии.
• При этом, операторы каждого объекта имеют возможность заранее согласовать планировку, высоту потолков, шаг колонн и пр.
• Одно сооружение – один оператор, что позволяет свести эксплуатационные расходы к минимуму и предлагать очень низкие арендные ставки.

«Ритейл-Парк», Москва

• В современной американской традиции ритейл-парки также называются power center.
• Первым ритейл-парком считается открывшийся в 1986 году торговый центр 280 Metro Center, расположенный в местечке Колма, штат Калифорния.
• Ключевое слово в описании ритейл-парка – unenclosed, то есть «открытый», не имеющий забора или иных ограничений вокруг своей территории;
• Полезная (арендуемая) площадь ритейл парка – от 23.000 до 56.000 кв. м;
• Целевая аудитория ритейл-парка – домохозяйства, владеющие собственными транспортными средствами, то есть пешком добраться до парка сложно;
• Соответственно, типичное месторасположение ритейл-парка – окраина;
• Якорные арендаторы (три и более) – крупные сетевые магазины формата big box, например Walmart, Tesco, Best Buy.

Lady Bay Retail Park, фото Alan Murray-Rust (geograph.org.uk)

Чем ритейл-парк отличается от других близких форматов?

Ближайшие к ритейл-парку форматы – молл (торговый центр, ТРК) и плаза/стрип-молл (strip mall или shopping plaza). Основные отличия форматов друг от друга представлены в следующей таблице.

	Торговый центр (Молл)	Ритейл-парк	Плаза/стрип-молл
Арендуемая площадь (в среднем)	120.000 кв. м	40.000 кв. м	10.000 кв. м
Тип зданий	Крупное капитальное строение, парковка – рядом или внутри (нулевой этаж, верхние этажи)	Ряд отдельностоящих капитальных строений, парковка – внутри территории	Ряд смежных капитальных строений, парковка – перед ними
Вход в магазины	Внутри торгового центра, у якорных арендаторов могут быть свои отдельные входы	Собственные практически для каждого арендатора, прямо с парковки	Собственные практически для каждого арендатора, прямо с парковки
Стандартное расположение	Как в черте города, так и в пригороде	В пригороде	Как в черте города, так и в пригороде
Типичные якорные арендаторы	Сетевые гипермаркеты различной направленности	Сетевые гипермаркеты различной направленности	Локальные сетевые магазины различной направленности
Эксплуатирующие организации	1 оператор	Каждое строение может иметь собственного оператора	1 оператор
Примеры (российские и зарубежные)	«Мега», «ГУМ», Dubai Mall (крупнейший в мире)	SmartCenters, «Докер», «Ретейл Парк»	«Новые Вешки», множество локальных стрип-моллов

Примеры, на которые опираются совладельцы «Юлмарт»

В качестве примера для своих ритейл-парков совладельцы «Юлмарт» выбрали канадские парки Smart Centers и английский Trinity Retail Park.

Trinity Retail Park – относительно небольшой открытый торговый центр, по состоянию на май 2015 года объединяющий под своими крышами двух якорных арендаторов – Toys’R’us и Staples – и точки общепита. Trinity расположен на подъезде к городку Болтон. Ранее арендаторами парка также были якоря Comet и Allied Carpets, однако финансовые сложности заставили этих ритейлеров покинуть помещения.

Если верить заявлению на сайте компании, Smart Centers – самый активный ритейл-девелопер Канады. Ежегодно площадь парков увеличивается почти на 300 тысяч квадратных метров, общая же площадь всех центров Smart Centers составляет порядка 4 миллионов 400 тысяч квадратных метров. Компания была создана в начале 90-х годов прошлого века, своей миссией Smart Centers видят предоставление лучших условий как для покупателей, так и для арендаторов. В заявлении на сайте компании фигурирует формулировка «weekly shopping needs», что позволяет сделать вывод о концепции Smart Centers: центры «закупки на неделю».

Проект совладельцев «Юлмарт» имеет свою специфику. Если Trinity и Smart Centers изначально являлись девелоперскими проектами, инициатором и инвестором строительства ритейл-парков «Мезоджи» является торговая сеть. Поэтому якорными арендаторами здесь станут «Юлмарт» и «Ряды», продовольственный лоукостер. Кроме того, «Мезоджи» уже имеет предварительные договорённости со сторонними сетями: Kari (обувной дискаунтер), «Фамилия» (центр распродаж одежды). Но самой интересной модификацией концепции является добавление в ритейл-парки почтово-сортировочных центров «Юлмарта» и центров выдачи товаров, заказанных в Китае. «Юлмарт» активно развивает трансграничную торговлю и полагает стать эффективным посредником между крупными китайскими интернет-магазинами (JD.com, например) и российскими покупателями.