Каким будет рынок торговой недвижимости в 2016 году
Рассказывает Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений, CBRE
В 2016 году ввод торговых центров в России будет на 15% ниже 2015 года, во многом, за счет сокращения нового предложения в Москве и городах с населением свыше 500 тыс. человек.
Доля вакантных площадей сильно различается от города к городу и в зависимости от качества и расположения объекта. Средним показателем для городов миллионников на сегодня является 7-8% против 5-6% в середине 2014 года. Но, как правило, в каждом городе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%.
Ряд розничных операторов объявил о сокращении планов по развитию в регионах и закрытии торговых точек. Среди них есть Adidas, Vis-à-vis, INCITY, Gloria Jeans, Melon Fashion Group, Savage, Oл!Гуд. Напротив, ряд FMCG и DIY ритейлеров планируют активно развиваться в ближайшее время: Auchan, Лента, Leroy Merlin, OBI.
В 2016 году предложение останется инерционным и может составить около 390 тыс. кв. м. В результате объем совокупного предложения ТРЦ на конец 2015 года составит 5,3 млн. кв. м., а в 2016 году - 5,7 млн. кв. м. Обеспеченность торговыми площадями увеличится с 426 кв. м. на 1 000 населения до 459 кв. м., соответственно.
Объем поглощения может составить 250 – 275 тыс. кв. м., уменьшившись на 42 – 47% относительно 2014 года. Низкий показатель поглощения обусловлен ограниченным развитием большинства ритейлеров на фоне снижения товарооборотов и маржинальности бизнеса, как результат падения покупательной способности населения и девальвации.
Большинство введенных в 2015 году торговых центров открывались с высокой долей свободных площадей (50-80%). Сроки заполнения новых ТЦ в текущих условиях вырастут с привычных ранее 12-18 месяцев до 2-3 лет. В 2016 году данный индикатор может вырасти на 35 – 50% в случае ожидаемой стабилизации ВВП и перехода к положительным темпам роста во II полугодии 2016 года.
На московский рынок в 2015 году вышли 39 международных брендов. В 2016 - 2017 годах темпы выхода новых ритейлеров вероятнее всего замедлятся, на данный момент 25 международных сетей заявили о своем входе на российский рынок.
Уровень вакансии на конец 2015 года составил 10,5%, достигнув пика под влиянием дисбаланса между спросом и предложением. В 2016 году данный индикатор может снизиться до 10%.
Прайм-ставка аренды составила 1650 долларов за 1 кв. м., снизившись на 20% относительно уровня конца 2014 года. В 2016 году динамика данного показателя ожидается стабильной под влиянием сохранения достаточно высокого уровня вакантности торговых площадей.
Ставки аренды в торговых центрах все чаще номинируются в рублях, либо фиксируется коридор обменного курса. Собственники готовы предоставлять скидки на первый год аренды, с постепенным увеличением ставки в последующие годы (step rent).
Форма взаимодействия с собственником торгового объекта в формате процента от товарооборота является все более распространенной и более комфортной практикой для ритейлеров, и применяется уже не только для якорей, но и для арендаторов среднего и малого формата всех профилей.
Разнообразие схем структурирования арендных ставок позволяют собственникам и арендаторам найти компромисс, выбирая приемлемый вариант коммерческих условий в рамках складывающейся практики на рынке.