Методические материалы → Офлайн-ритейл

Торговая недвижимость

Профессиональный аудит арендаторов – спасательный круг для собственников ТЦ

С ухудшением экономической ситуации многократно выросла заинтересованность собственников коммерческой недвижимости в профессиональных услугах по проведению комплексного аудита объектов. Как отмечает Марат Манасян, генеральный директор компании M1 Solutions, количество подготовленных экспертных заключений только за первый квартал 2015 года превысило показатели 9 месяцев 2014 года по объектам торговой недвижимости и 6 месяцев 2014 года по объектам офисной недвижимости.

Услуги специализированного аудита наиболее актуальны среди собственников торговых центров, которые в полной мере ощутили последствия кризиса. На сегодняшний момент большинство торговых центров как в двух столицах, так и в регионах России нуждаются в независимой экспертной оценке для оперативно решения возникших проблем.

Увеличение операционных расходов и удорожание коммунальных услуг, рост процентных ставок по уже действующим кредитным договорам, удорожание и труднодоступность новых займов, увеличение объема налоговых обязательств значительно увеличивают расходную часть бюджета ТРЦ. Падение посещаемости торговых центров и снижение оборотов операторов розничной торговли не позволяют говорить о росте, а во многих объектах – даже о сохранении доходной части. В совокупности эти факторы отрицательно сказываются на жизнеспособности торгового комплекса.

Кроме того, ошибки в управлении как по эксплуатационной, так и по коммерческой составляющей теперь гораздо сильнее влияют на успех или выживаемость объекта – рынок стал гораздо менее толерантным к недостаткам объектов и их операционному управлению.

Комплексный аудит объекта дает возможность собственникам профессионально и непредвзято оценить эффективность торгового центра: управление текущими арендными отношениями в ТРЦ, маркетинг, привлекательность объекта для посетителей и арендаторов, административное управление объектом, техническое обслуживание объекта. Также аудит позволяет проанализировать текущую концепцию объекта и ее соответствие существующей ситуации на рынке, бюджеты доходов и расходов объекта, эффективность ведения финансового учета и управления стоимостью объекта, текущую структуру владения объектов на наличие возможностей по сокращению или оптимизации расходов, возможности увеличения доходов от арендной и прочей деятельности управляющей компании. В результате проведения профессионального аудита собственник получает экспертное заключение о текущем состоянии объекта и бизнеса, их слабых и сильных сторонах, прогноз перспектив и конкретные стратегические и тактические рекомендации.

Стоит отметить принципиальное отличие экспертизы ТРЦ от аудита прочих объектов недвижимости – необходимость анализа коммерческой деятельности пула арендаторов ТРЦ как наполнения объекта и как главного источника доходов собственника.

За последнее время возросло количество обращений действующих арендаторов ТРЦ к собственнику. Возникла тенденция требования различного рода скидок и преференций со стороны ритейлеров, при этом размер запрашиваемых скидок доходит до 90%. Собственники вынуждены идти навстречу и размер предоставляемых скидок составляет в среднем 15-45% в зависимости от уровня торгового центра. При этом доходы некоторых розничных компаний, как ни странно, остались на прежнем, докризисном, уровне, а доходы отдельных операторов выросли в связи со смещением потребительского спроса.

Аудит арендаторов позволяет оценить реальную эффективность работы каждого отдельного арендатора в отдельном торговом центре, рентабельность каждого, его текущее экономическое состояние и способность оплачивать арендную плату в ближайшем будущем, соответствие оператора настоящей и перспективной концепции ТЦ. Разработанная методика позволяет точно выявить причины успеха или неудачи розничных операторов, оценить нужность и значимость каждого отдельного арендатора в конкретном ТЦ с учетом модели потребительского спроса в данном ТЦ, и, таким образом, достоверно определить необходимость предоставления скидок для каждого отдельного арендатора.

В качестве примера эксперт приводит аудит арендаторов регионального ТЦ, результаты которого позволяют собственнику экономить на непредоставленных преференциях порядка 6,5 млн. руб. ежемесячно. Аудит проводился в четвертом квартале 2014 года. На момент начала проведения аудита среднемесячный доход торгового центра составлял 31 млн. 300 тыс. руб. Из 86 операторов ТРЦ 65 просили предоставления скидок в размере от 25 до 40 % от уровня действующей арендной платы.

Аудит арендаторов ТРЦ помог выявить настоящие причины падения оборота арендаторов, обратившихся за скидкой. Для каждой выявленной причины были предложены пути оздоровления. В ряде случаев проблемы действительно были вызваны общим ухудшением состояния экономики, но в некоторых причины падения оборота заключались в бизнес-процессах самих операторов: неэффективная работа в рамках ТЦ в определенной товарной категории, недостаточная квалификация персонала торгового зала, неудачный мерчендайзинг в магазине или расположение оператора в ТРЦ, несоответствие товаров и услуг арендатора изменениям потребностей посетителей ТЦ. В отдельных случаях для улучшения ситуации с выручкой арендатору достаточно было изменить оформление магазина в соответствии с полученными рекомендациями.

Предоставление даже минимально запрашиваемых скидок всем арендаторам в данном примере снизило бы доход собственника на 7 800 000 рублей ежемесячно. В итоге, предоставленная скидка составила 1 млн. 200 000 рублей в месяц. С момента проведения аудита и до сих пор ни один из арендаторов не покинул ТЦ и не попросил о предоставлении дополнительных скидок или преференций.

Читайте также

18 июля 2017 / Комментарии

Офлайновый магазин Amazon в Нью-Йорке: личный опыт

Чарльз Вейд, директор по развитию бизнеса ASOS в США и колумнист популярного ресурса для маркетологов Econsultancy, делится своим опытом посещения офлайнового магазина Amazon в Нью-Йорке.

далее →

22 мая 2017 / Комментарии

Зоопарки вместо игровых автоматов: петербургские ТРК делают ставку на детские развлечения

По данным Colliers International, обеспеченность жителей Петербурга развлечениями в торговых центрах составляет 73 кв. м на 1000 человек, на детей приходится почти в полтора раза больше – 100 кв. м. За последние четыре года собственники ТЦ сделали ставку на детский досуг, сократив количество боулингов и зон с игровыми автоматами в пользу активити-парков и зоопарков. Общая площадь детских развлекательных зон расширилась в 2,5 раза, в 10 раз возросло количество зоопарков

далее →

9 февраля 2017 / Комментарии

5 ошибок, которые допускают собственники коммерческой недвижимости при продаже объекта

О том, что на рынке недвижимости кризис, мы все слышали неоднократно. Первые признаки восстановления уже наметились. В то же время, согласно статистике, за 2016 год объем предложения коммерческой недвижимости на рынке сократился вдвое. Как отмечают аналитики компании RRG, этот тренд связан не только с сокращением ввода новых объектов, но и с тем, что собственники часто снимают объекты с продажи, понимая, что не смогут получить за них хорошую цену, или просто не находят покупателей. Покупатели на рынке все-таки есть, и продать объект, получив за него справедливую цену, можно, важно лишь не совершать распространенные ошибки, о которых пойдет речь ниже

далее →

24 декабря 2016 / Комментарии

Воздушный ритейл: интересное витринное решение в японском магазине одежды

Наверное, нет такого розничного магазина, который не хотел бы применить какие-либо оригинальные решения в обустройстве своих торговых площадей. Эффект удачного расположения витрин, стоек, полок с товарами, как и многое другое, познаётся в сравнении, но отрицать наличие этого эффекта, даже если вы в своём магазине перестановками не занимаетесь или не замеряете результаты подобных действий, неразумно. Дизайн торговых площадей – отдельное направление, которым занимаются серьёзные творческие и научные группы. Одна из таких групп – японская студия Schemata Architects, которая сделала интересную работу для магазина одежды Descente Blanc.

далее →

11 октября 2016 / Комментарии

Краткий обзор рынков торговой и складской недвижимости Москвы за 3-й квартал

В 3-м квартале 2016 г. в эксплуатацию было введено 283,2 тыс. кв.м. торговой недвижимости и 178  тыс. кв.м. площадей складской недвижимости

далее →