Торговая и складская недвижимость - итоги 2015 г. и прогноз на 2016 г.

В 2015 году экономика и рынок коммерческой недвижимости находились под сильным негативным влиянием низких цен на нефть, последствий ослабления курса рубля и ограниченного доступа к международным рынкам капитала вследствие геополитической ситуации. В результате, существенно снизилась деловая активность – падение ВВП составило более чем 3,5%, а потребительский спрос снизился на более чем 8,5%.

Это привело к ослаблению спроса на коммерческую недвижимость со стороны арендаторов, что на фоне инерционно высокого предложения вызвало рост вакансии и снижение арендных ставок в долларовом выражении.

Склады

Антон Алябьев, директор отдела складской и индустриальной недвижимости, CBRE

Безусловно, рынок сейчас находится под воздействием макроэкономических факторов, однако результаты года констатируют нацеленность его основных участников на использование новых возможностей в сложившейся ситуации по максимуму.

Геополитические события, в том числе санкции, в прошлом году склоняли к консервативной оценке прогнозов текущего года. Однако, как показывают предварительные итоги, спрос 2015 года в объеме 1,3 млн. кв. м. станет максимальным за всю историю складского рынка, при этом иностранный капитал на стороне арендаторов/покупателей сохраняет свои позиции. По итогам 2015 года активность иностранных компаний, в первую очередь ритейлеров, сохраняется на уровне 30% от общего объема сделок, что является традиционным показателем для московского рынка.

Еще одним важным аспектом ситуации 2015 года стала доля крупных сделок: контракты на площади свыше 30 тыс. кв. м сформировали более 50% объема спроса, причем речь идет не только об аренде, но и продаже.

Еще одним важным аспектом ситуации 2015 года стала доля крупных сделок: контракты на площади свыше 30 тыс. кв. м сформировали более 50% объема спроса, причем в 56% сделок года ритейл выступил как конечный пользователь, приобретая крупные здания как в аренду, так и на продажу. Крупнейшие игроки стремятся зафиксировать комфортные коммерческие условия, в том числе и адекватно оценивая высокую эффективность долгосрочных инвестиций в текущей картине рынка, и приобретают крупные активы в собственность для своего бизнеса. Такие шаги нацелены на снижение рисков логистической составляющей бизнеса ритейла, поскольку распределительный центр в собственности стабилизирует работу цепи поставок и повышает контроль над логистической платформой в целом.

Так же стоит отметить, крупные компании на российском рынке уже имеют достаточный опыт для прохождения различных кризисных ситуаций, которые, как известно, формируют новые условия работы и открывают ранее закрытые возможности для эффективного и даже прорывного развития.

Основа этих возможностей в складском сегменте сейчас лежит в нескольких плоскостях: значительный объем вакансии, который держится на отметке около 1 млн. кв. м (10% общего объема предложения) и низкие цены, которые сформировались благодаря конкуренции со стороны предложения и девальвации рубля (4 200-4 500 руб/кв. м triple net).

Оценивая перспективы 2016 года можно прогнозировать сохранение основных тенденций рынка, заложенных в текущем году, поэтому уровень деловой активности в 2016 году будет сохраняться на высоким. Объем сделок ожидается на отметке 1 млн. кв. м, однако в структуре этого спроса объем сделок, связанных с ростом компаний и расширением логистики, будет составлять только 500-600 тыс. кв. м. Остальные сделки - это новые контракты по занятым сейчас площадям, обусловленные оптимизацией логистической составляющей бизнеса компаний-арендаторов. Поэтому, даже несмотря на замедление нового строительства в 2016 году до 700 тыс. кв. м, из которых доступны спросу лишь половина, вакансия снизится незначительно, предположительно до отметки в 8-9%, что будет удерживать ставки на текущем уровне 4 000 - 5 000 руб/кв. м.

Таким образом, итоги 2015 года фиксируют новые тренды, которые станут объективной реальностью рынка и в 2016 году. И в текущих ценах, сложившихся на рынке, смогут работать лишь наиболее эффективные девелоперы, которые будут нацелены на форвардные контракты и строительство под клиента, что мы уже наблюдаем.

Торговые помещения

Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений, CBRE

Прирост торговых площадей в России по итогам 2015 года составит порядка 1,6 млн. кв. м, из которых в региональных городах – 1,05 млн. кв. м или порядка 67% общего объема нового предложения. При этом в городах с населением от 500 тыс. человек до 1 млн. суммарный прирост торговых площадей сопоставим с вводом торговых площадей в Москве. В 2016 году ввод торговых центров в России будет на 15% ниже 2015 года, во многом, за счет сокращения нового предложения в Москве и городах с населением свыше 500 тыс. человек.

Доля вакантных площадей сильно различается от города к городу и в зависимости от качества и расположения объекта. Средним показателем для городов миллионников на сегодня является 7-8% против 5-6% в середине 2014 года. Но, как правило, в каждом городе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%.

Ряд розничных операторов объявил о сокращении планов по развитию в регионах и закрытии торговых точек. Среди них есть Adidas, Vis-à-vis, INCITY, Gloria Jeans, Melon Fashion Group, Savage, Oл!Гуд. Напротив, ряд FMCG и DIY ритейлеров планируют активно развиваться в ближайшее время: Auchan, Лента, Leroy Merlin, OBI.

Объем ввода торговых площадей в Москве 2015 году составит порядка 440 тыс. кв. м, что на 40% меньше, чем в 2014 году, когда наблюдался исторический рекорд по увеличению предложения торговых центров. Тем не менее, данный показатель все еще остается слишком высоким для текущего уровня спроса на рынке.

В 2016 году предложение останется инерционным и может составить около 390 тыс. кв. м. В результате объем совокупного предложения ТРЦ на конец 2015 года составит 
5,3 млн. кв. м, а в 2016 году - 5,7 млн. кв. м. Обеспеченность торговыми площадями увеличится с 426 кв. м на 1 000 населения до 459 кв. м, соответственно.

Объем поглощения может составить 250 – 275 тыс. кв. м, уменьшившись на 42 – 47% относительно 2014 года. Низкий показатель поглощения обусловлен ограниченным развитием большинства ритейлеров на фоне снижения товарооборотов и маржинальности бизнеса, как результат падения покупательной способности населения и девальвации. Большинство введенных в 2015 году торговых центров открывались с высокой долей свободных площадей (50-80%). Сроки заполнения новых торговых в текущих условиях вырастут с привычных ранее 12-18 месяцев до 2-3 лет. В 2016 году данный индикатор может вырасти на 35 – 50% в случае ожидаемой стабилизации ВВП и перехода к положительным темпам роста во II полугодии 2016 года.

На московский рынок в 2015 году вышли 39 международных брендов. В 2016 - 2017 годах темпы выхода новых ритейлеров вероятнее всего замедлятся, на данный момент 25 международных сетей заявили о своем входе на российский рынок.

Уровень вакансии на конец 2015 года составит 10,5%, достигнув пика под влиянием дисбаланса между спросом и предложением. В 2016 году данный индикатор может снизиться до 10%.

Прайм ставка аренды составила 1650 долларов за 1 кв. м, снизившись на 20% относительно уровня конца 2014 года. В 2016 году динамика данного показателя ожидается стабильной под влиянием сохранения достаточно высокого уровня вакантности торговых площадей.

Ставки аренды в торговых центрах все чаще номинируются в рублях, либо фиксируется коридор обменного курса. Собственники готовы предоставлять скидки на первый год аренды, с постепенным увеличением ставки в последующие годы (step rent). Форма взаимодействия с собственником торгового объекта в формате процента от товарооборота является все более распространенной и более комфортной практикой для ритейлеров, и применяется уже не только для якорей, но и для арендаторов среднего и малого формата всех профилей. Разнообразие схем структурирования арендных ставок позволяют собственникам и арендаторам найти компромисс, выбирая приемлемый вариант коммерческих условий в рамках складывающейся практики на рынке.