Расчет арендных платежей в ритейле по-новому. Подробности от экспертов
С нарастанием кризисных явлений все большее распространение получает модель оплаты аренды, в которой арендный платеж не является фиксированным, а зависит от оборота торговой точки.
Екатерина Домовская, эксперт «Правовой Сервис 48Prav.ru» отмечает, что модель оплаты арендных платежей процентом от оборота хоть и прямо предусмотрена законом, но до кризисных событий применялась довольно редко.
Антон Белых, управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty, впрочем, напоминает, что крупные сети — например, Inditex, McDonald's — и ранее арендовали площади только на условиях процента от оборота, хотя остальные были вынуждены платить фиксированную аренду.
Сейчас ситуация изменилась, и во многих торговых центрах, а иногда даже в помещениях формата street-retail, арендаторам удается согласовать схему «процент от оборота».
Андрей Котов, генеральный директор компании MODIS считает, что причин изменения отношений между владельцами и арендаторами несколько. Первое и главное – кризис жестче. Кроме того, нет дефицита качественных площадей. Только в 2014 году было открыто 14 торговых центров общей площадью 752 тыс. кв. м, что в пять раз больше, чем в 2013-м, и в полтора раза больше, чем в рекордном 2009 году.
При этом «Процент с оборота» – обычная практика для торговых центров США и Западной Европы, где по этой схеме работает 80-90% операторов. В России в начале 2015 года на процент с оборота перешло примерно 30% ритейлеров, а по итогам первого полугодия этот показатель составлял уже около 40-50%.
Для арендатора такая схема, безусловно, выгодна, т.к. при ней он всегда «в плюсе»: если в магазине падает выручка, то пропорционально снижается и арендная плата, а рентабельность остается фактически на прежнем уровне.
Для собственника же эта схема таит много рисков, т.к. зачастую падение продаж у ритейлера может быть связано с неэффективной моделью ведения бизнеса, слабой выкладкой товаров, ошибками при формировании коллекций. Почему за ошибки ритейлера должен расплачиваться собственник — не очень понятно.
Кроме того, если речь не идет про крупные международные компании, то часто встречаются случаи занижения оборотов и продажи части товара «мимо кассы». Бороться с этим крайне сложно. Поэтому для небольших ритейлеров собственники крайне редко идут на такую схему, опасаясь существенного недополучения дохода.
Но сейчас, когда у многих владельцев недвижимости стоит выбор: либо получать хоть что-то в виде процента от оборота, принимая на себя все риски такой модели, или потерять арендатора и не получать ничего, им приходится идти на уступки. Для торгового центра нет ничего хуже большого числа пустых магазинов — это отпугивает посетителей и других арендаторов.
К тому же, как замечает Екатерина Домовская, если арендатор получит более высокую выручку, арендодатель, соответственно, получит более высокий платеж. При этом, чтобы не нести неоправданные убытки, арендодатели, как правило, перед переходом на «процентную» оплату проверяют фактическое состояние арендатора.
В отношении величины процентных ставок в этой схеме, Андрей Котов, поясняет, что ставка привязывается к товарообороту арендатора, и размер выплачиваемого процента зависит от многих факторов, основные из них — это сам ТЦ (его расположение, проходимость), а также профиль оператора. Наивысшие ставки, как правило, у продавцов одежды (7-18% от оборота). Антон Белых приводит такие данные: продуктовые операторы платят от 2 до 4% от оборота, рестораны — 6-9%, магазины обуви и одежды — 10-15%.
Что касается контроля за правильностью подсчета оборота, с которого рассчитывается величина арендной платы, то от арендаторов могут требовать предоставления бухгалтерских данных по всем типам поступлений, отчетности – на проверку аудитором, и даже установки на кассы специального оборудования, которые отдельно учитывают данные по каждому чеку
