Рынок офисной недвижимости защищен от валютных колебаний
В течение последних 12 месяцев с начала острой фазы кризиса в конце декабря 2014 года рынок офисной недвижимости существенно трансформировался и теперь мало зависит от изменений курса доллара.
По мнению экспертов ГК «ЭКООФИС» очередное падение национальной валюты не окажет значительного влияния на данный сегмент: процесс перехода ставок в «рублевую зону» практически завершен, а основная волна ротации арендаторов и пересмотра договоров произошла в первой половине прошлого года.
Новый 2016 год начался с очередного обвала национальной валюты. Рубль, который на фоне снижения цены на нефть начал дешеветь по отношению к доллару еще в декабре 2015, продолжил свое падение и в этом году. В итоге за последние три недели курс американской валюты вырос примерно на 10, а по сравнению с декабрем прошлого года на 15 рублей. Аналогичная ситуация была и чуть более года назад. Тогда, резкое повышение курса доллара послужило одной из причин для начала кардинальных изменений на рынке офисной недвижимости. Уже в течение первого квартала 2015 года сформировался ряд совершенно новых тенденций, которые раньше либо не проявлялись вообще, либо были исключением. Однако сегодня вряд ли стоит ожидать каких-либо существенных перемен, поскольку за последний год рынок офисной недвижимости уже успел перестроиться под новые реалии.
«К началу прошлого года исчисление арендных ставок в долларах было достаточно распространенным явлением, поэтому после обвала рубля для многих компаний расходы на содержание офиса выросли почти на 30%, что в дальнейшем привело к пересмотру условий и к массовому расторжению договоров, – рассказывает Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС». - Собственно, некоторые владельцы офисов класса В и С перешли на расчеты в рублях еще в период прошлого кризиса. Именно это помогло избежать серьезного провала в конце 2014 – начале 2015 года. Однако, долларовые ставки еще оставались во многих бизнес-центрах класса В, и практически повсеместно – в премиальных проектах, которые во многом ориентировались на западных брендовых арендаторов. На сегодняшний день переход на рубли практически завершен».
Именно этот факт, по мнению эксперта, является ключевым. Кроме того, в данной рыночной ситуации рост арендных ставок вслед за долларом просто не возможен. «Если валютный курс и дальше будет расти, это вряд ли повлияет на ставки, - уверен Андрей Ковалев. – Ведь повышать цены, учитывая непростую ситуацию в экономике, и большой объем вакантных площадей, арендодатели просто не смогут». За последний год рублевые ставки на офисы класса В и С снизились в среднем на 15-20%. При этом основное снижение было зафиксировано в 2014 и первом квартале 2015 года, а далее ставки оставались практически неизменными, немного снижаясь только за счет проведения краткосрочных акций. К тому же борьба за арендатора уже происходит не в «ценовой», а в «сервисной» плоскости, что также не зависит напрямую от валютного курса.
Одним из последствий обвала рубля в конце 2014 года стала ротация арендаторов, которые для того, чтобы оптимизировать свои расходы были вынуждены переезжать из топовых бизнес-центров в менее престижные. При этом большинство из тех, кто нашел оптимальный вариант в первой половине 2015 года, больше не меняли место, в поисках лучших условий. «Конечно, текущий курс доллара может существенно ударить по бюджету некоторых арендаторов бизнес-центров класса А, и они будут вынуждены искать более доступные предложения. Кроме того, возможно разорение небольших компаний, и – как следствие – освобождение дополнительных площадей в сегменте В и ниже. Однако, повторения массовой ротации мы не ожидаем, – добавляет Андрей Ковалев. – Большинство из тех, кто планировал переезд, уже сделали это в прошлом в 2015 году».
