С.-Петербург: спрос на торговую недвижимость, финансовые условия

Основные тенденции рынка:

• Увеличение вакансии, в том числе и за счет новых площадей.
• Сетевая розница как единственный развивающийся формат (преимущественно в формате FMCG)
• Существенное снижение спроса в галерейном формате
• Продолжение ротации арендаторов fashion-сегмента.

В целом по рынку, уровень вакантных площадей увеличился за 2015 год с 5% до 8%, что превышает 300 тыс. кв.м. Общая несданная площадь за год увеличилась на 60%.

Рисунок. Уровень вакантных площадей в ТК Санкт-Петербурга. Источник: GVA Sawyer

Объем рынка площадей увеличился до рекордных значений и превысил показатель 2009 и 2010 годов.

В 2016 году прогнозируется дальнейший рост вакансии как в относительном, так и в натуральном выражении, что будет оказывать давление на ставки в наиболее невостребованных торговых комплексах и усилит тенденцию реконцепции/реновации части площадей.

Среди основных событий 2015 года, характеризующим спрос относятся следующие:

Развитие сетевой розницы характеризуется развитием в первую очередь российских сетей, иностранцы корректируют свое присутствие:

·   Владельцы «Юлмарта» построили в Петербурге ритейл-парк «Мезоджи», состоящий из пригородного центр исполнения заказов «Юлмарт» и гипермаркета «Оптоклуб «Ряды». Объем инвестиций в строительство пригородного центра исполнения заказов в парке составил около 1,6 млрд рублей, а всего парка - около 3 млрд рублей. По данным собственников, до 2017 года планируется открыть еще шесть подобных оптово-розничных парков: на Пискаревском проспекте, на Софийской улице, на Мурманском шоссе, в деревне Новосаратовка, на Шафировском проспекте, где уже работает «Оптоклуб «Ряды», и в Мытищах. Общая площадь объектов с учетом уже открытых составит около 229 тыс. кв. м.

·   Владельцы торговой сети «Метрика» собираются продать земельные участки площадью около 390 тыс. кв. м и бизнес-центр класса «Б» в Санкт-Петербурге, сообщают «Ведомости». В настоящий момент в Петербурге действует восемь гипермаркетов сети, которые также могут быть выставлены на продажу. Интерес к покупке некоторых из них проявляет французская сеть Leroy Merlin.

·   Группа компаний «Детский мир» открыла в 2015 году девять магазинов в СПб и Ленобласти. На сегодняшний день сеть «Детский мир» насчитывает 356 магазинов в 140 городах России и Казахстана. Их совокупная торговая площадь составляет 472 тыс. кв. м.

·   В 2015 году ритейлер «Лента» начал запуск в Санкт-Петербурге торговых точек в формате супермаркетов. Первый супермаркет открылся осенью на ул. Бабушкина.

·   Продуктовый ритейлер «Сетка» ушел с рынка из-за крупных долгов. Компания собиралась открыть 50 магазинов в Петербурге, но их количество не превысило и десяти. Шесть открытых в Санкт-Петербурге магазинов сети перейдут к «Пятерочке».

·   Бывшие менеджеры сети «Дети» открыли собственную сеть магазинов детской одежды Reike. На конец года открыты две точки – в ТРК «Жемчужная Плаза» и в ТЦ «Невский». Владельцы сети объявили о планах открытия новых магазинов в СПб в 2016 году. А в 2017 году компания планирует выйти на московский рынок.

·   Сеть Decathlon приобрела участок рядом с Мегой-Парнас для строительства отделно-стоящего гипермаркета. Общая площадь здания составит 4,723 тыс. кв. м. «Декатлон Парнас» станет первым в Петербурге отдельно стоящим магазином компании. Запланировано открытие еще нескольких подобных объектов в различных районах города.

·   Финский ритейлер Prisma закрыла магазин в ТРК «Континент», который проходит реконцепцию в формат Дисконт-центра.  Вместо Призмы в ТРК Континент планируется открыть «Перекресток». В 2014 году Prisma остановила расширение сети, состоящей из 19 магазинов. Компания закрыла торговые точки в ТРЦ «Охта Молл», ТРК «Меркурий» и вдвое уменьшила площадь магазина в ТРК «Гранд Каньон». После ухода из ТРК «Континент» сеть ретейлера сократится до шести гипермаркетов и 11 супермаркетов в Петербурге и области.

·   Сеть DNS открыла 5 новых магазинов в Санкт-Петербурге в 2015 году. Сеть зашла на петербургский рынок в 2014 году. На сегодняшний день сеть ритейлера состоит из 36 магазина трех форматов: супермаркеты под брендами «Компьютерный мир» и DNS, магазин крупной бытовой техники «DNS Фрау техника» и дискаунтер TechnoPoint.

·   Компания Стокманн объявила о закрытии розничного бизнеса в России. Компания сообщила, что договорилась о продаже своих универмагов за 5 млн евро компании Reviva Holdings Limited (российскому франчайзи британской сети Debenhams). В России у Стокманна останется только девелоперское подразделение: оно продолжит владеть и управлять ТРК «Невский центр», в котором сейчас работает универмаг Stockmann.

Что касается fashion-сегмента, то после драматичного исхода марок в 2014 году, в 2015 году этот процесс замедлился и местами повернулся вспять:

·   Торговая сеть Zara закрыла свой магазин на Невском проспекте, 62, что связано с реформированием планов сети.

·   В 2015 году в ТРЦ «Галерея» открылся первый магазин Uniqlo, на 1,3 тыс. кв. м.  Также заключены договора на размещение в Мегах.

·   В 2015 году в Санкт-Петербург вернулся магазин Hugo Boss. Марка, ранее арендовавшая отдельные помещения на Невском проспекте, теперь представлена фирменным двухэтажным сектором в ТРК Галерея на Лиговском пр.

Финансовые условия

Основные тенденции рынка:

• Окончательный отказ от валютной деноминации договоров
• «Рынок арендатора»: снижение ставок, переход на процент с оборота

Как и прогнозировалось, в 2015 году произошло падение средних ставок аренды на 10%.

Таблица. Изменение арендных ставок за год. Источник: GVA Sawyer

Не смотря на то, что в  2016 году ожидается дальнейший рост доли вакантных площадей в ТК города, инфляционное давление заставит вырасти средние ставки в рублевом выражении на 5%.

Тип арендатора	Площадь, кв.м.	Диапазон арендных ставок, руб./кв.м в год (triple net)
Якорные арендаторы
Гипермаркет	> 5 000	3 000 - 6000
DIY	> 3 000	3 000 - 5 000
Электроника	> 3 500	5 000 - 8 000
Спорт и отдых	> 4 000	3 500 - 5 000
Одежда	1 200 - 2 500	6 000 - 10 000
Развлечения	> 1 000	4 000 – 6 000
кино	> 3 000	3 500 - 5 000
Товары для дома	1 000 - 2 500	5 000 - 7 000
Товары для детей	1 000 - 2 000	7 000 - 12 000
Стандартные форматы
Супермаркет	1 000 - 3 500	9 000 - 15 000
Электроника	1 000 - 3 000	6 000 - 12 000
Спорт и отдых	800 - 1 200	6 000 - 9 000
Одежда	400 - 1 000	9 000 - 18 000
Одежда	< 400	20 000 - 65 000
Парфюмерия и косметика	300 - 500	20 000 - 50 000
Парфюмерия и косметика	50 - 100	40 000 - 65 000
Общепит	200 - 1 000	15 000 - 25 000
Фуд-корт	40 - 100	35 000 - 65 000
Товары для детей	100 - 500	20 000 - 40 000

Таблица. Диапазон ставок аренды для операторов торговых центров Санкт-Петербурга, по итогам 2015 года в СПб, руб./кв.м в год (triple net). Источник: GVA Sawyer

Операционные расходы в торговых центрах составляют 3 000 – 5 000 руб. за кв.м. в год.