Итоги года. Торговая недвижимость Москвы
Андрей Кротков, генеральный директор УК «Zeppelin» рассказывает о итогах уходящего года для московского рынка торговой недвижимости
Какие события на рынке коммерческой недвижимости столицы в 2015 году Вы считаете ключевыми?
Я бы ключевым событием назвал не какую-то конкретную сделку. Их не так уж и много, а состоявшиеся – незначительны ни по стоимости, ни по объему площадей. Тренд на постепенное ухудшение и даже резкое падение финансовых показателей практически во всех сегментах коммерческой недвижимости за прошедший год тоже уже стал чем-то привычным и неизбежным. А вот обострение межгосударственных отношений с Турцией – это во многом внезапный и далекоидущий по своим последствиям удар по отрасли в целом.
Такого глобального «импортозамещения» рынок CRE может и не осилить. И если в девелопменте появляется пусть призрачный, но шанс и потенциал для российских компаний, то в ритейле (и в Food, и в Non-food) в краткосрочной перспективе это попросту невозможно. Торговля и ее арендодатели могут не выдержать столкновения с подобным «айсбергом» и, подобно «Титанику», пойти ко дну.
Чем больше всего удивил рынок в 2015 году? Что положительное можно отметить на рынке? Чему научил 2015 года?
Приятно удивила «живучесть» стрит-ритейла и сегмента F&B. Введение платной парковки и торгового сбора, запрет курения и падение потребительского спроса – хоть и нанесли смертельное ранение, но все же не смогли окончательно «добить» этот бизнес.
Порадовал здоровый рационализм девелоперов как в торговой недвижимости, так и в офисной. Они научились «слышать» своих арендаторов и сообща с ними не только придумали, но и повсеместно успешно реализовали множество алгоритмов разделения рисков бизнеса, повышения привлекательности своих объектов и оптимизации расходов.
Каков объем ввода новых площадей по всем сегментам коммерческой недвижимости в Москве в 2015 году?
В 2015 г. ввод в эксплуатацию в сегменте ТРЦ составил около 1 млн кв. м. общей площади и свыше 400 тыс. кв. м. – аренднопригодной. В складских площадях - так же около 1 млн кв. м. По сравнению с 2014 г. эти показатели демонстрируют почти 50% снижение. На 2016 г. эта тенденция, на мой взгляд, сохранится.
Какова вакантность торговой и офисной недвижимости на московском рынке в 2015 году?
На фоне большой вакансии в офисной недвижимости (20-30%), торговые центры хоть и могут похвастаться 10% уровнем пустующих площадей, но это – «средняя температура по больнице». Например, одновременно функционируют и попадают в статистику раскрученные объекты с 90% заполненностью и вновь введенные всего лишь с 10-15% работающих арендаторов.
Каковы арендные ставки по сегментам коммерческой недвижимости Москвы в 2015 году? Как они изменились по сравнению с 2014 годом?
Арендные ставки по сравнению с 2014 годом во всех сегментах продолжили свое снижение.
В торговой недвижимости снижение ставок по сравнению с 2014 годом достигло 20%. За исключением торговых центров премиального сегмента, завершается переход на рублевые договоры. Однако среднюю очищенную арендную ставку назвать не рискну, т.к. почти повсеместно она трансформировалась в некий фикс плюс % с оборота, причем для каждого профиля (Food/Non-food/DIY) этот % свой.
Каков Ваш прогноз по московскому рынку коммерческой недвижимости в 2016 году (уровень арендных ставок, вакантности, вводе новых объектов)?
Прогноз самый консервативный. Вакантность во всех сегментах продолжит увеличиваться, может быть даже ещё большими темпами, чем в 2015 г. Соответственно будут опускаться и ставки. Новые ТЦ постараются максимально сдвинуть сроки ввода в эксплуатацию, а девелоперы офисных объектов будут их замораживать или пытаться перепрофилировать в жильё или апартаменты.
